加古川市の土地の相場について
「〇〇町の土地って、一坪いくらくらいですか？」こんなお問い合わせをいただくことがあります。
〇〇町は〇〇万円、とはっきり決まっているわけではないので、ちょっと答えにくい質問です。
不動産は、同じ地域にあっても、土地の状況や前の道路の様子、土地の向きや広さなどによって、値段が変わるからです。
その方は、家を特定されたくはなかったんでしょう。
「大体でいいんです」
とおっしゃるので、一般的な話しをさせて頂きました。
土地の価格について
ところで、１つの土地には4つの価格がある、ってご存知でしたか？
普通の品物ですと、1つの商品に値札は1つしかついてないですよね。
でも、不動産には、4つも値札がついているんです。
それが、不動産の価格がわかりにくい原因の1つかもしれませんね。
一つずつ説明していきますね。
１．実勢価格
実際の売買取引事例からはじかれた価格で、時価や相場と言われるものです。
実際に売買される金額に、一番近いものとなります。
実勢価格は、平均的な過去の取引事例とも言えます。
取引事例をみて平均をとるのですが、不動産は一つ一つ違います。
また、特殊な事情で、価格が安かったり、高かったりしている場合もあります。
数字だけ見てもその事情はわかりませんので、注意が必要です。
できるだけ標準的な事例を選ぶようにしていますが、どの事例を選ぶかによって実勢価格は変わってしまうのです。
ですから、不動産屋によって、価格が異なることがあるのですね。
地価公示価格・基準地価
地価公示価格とは、国土交通省が公示する毎年1月1日現在の価格です。（発表されるのは3月下旬）
この公示価格を元に、路線価と固定資産評価額も算出されるので、とても大切な価格です。
決められた標準地を土地鑑定士が鑑定し評価しますので、公的指標として信頼できるとされています。
基準地価は、国ではなく、都道府県が公表している毎年7月1日現在の価格です。（発表されるのは10月上旬）
同様に、土地鑑定士が鑑定評価します。
地価公示価格は、土地売買の指標とされています。
しかし、だからと言って、公示価格通りに成約するかと言うと決してそうではありません。
土地には定価がなく、取引の当事者により自由に価格を決めることができます。
お互いに納得できる価格であれば、いくらで取引しても良い訳です。
売主さんは高く売りたい、買主さんは安く買いたいものです。
それぞれが納得する価格となると難しいですね。
公示価格を基準に考えると公平になるように思うのですが、実際は色々な事情が絡み合います。
早く売らないといけない事情がある場合は、売主は安くても売ろうとします。
また、どうしても買いたい物件であるなら、競合した場合、買主は上乗せしてでも買おうとするでしょう。
売主と買主が親類や知人であったら、売主は安くする場合もあるかもしれません。
また、同様な土地が、同地域でどれくらい売り出されているかによっても、価格は変動します。
公示価格は、不動産取引において基準となる価格ではありますが、それに縛られるものではありません。
自由な価格設定ができるからこそ、不動産の難しさがあると言えるのかもしれませんね。
3.路線価格
土地の相続税及び贈与税を計算するときの基準となる価格です。
国税庁が毎年1回（8月下旬）に発表します。
公示地価の80%が目安になります。
公表されている路線価はインターネットなどで簡単に知ることができます。
４．固定資産税評価額
固定資産税を計算するときの基準となる価格です。
送付されている固定資産税明細書で、知ることができます。
一坪ってどれくらいの広さ？
土地の相場を言うときは、大体一坪当たりの金額で言います。
一坪って、どれくらいの広さかわかりますか？
知っている方も多いかもしれませんが、わからない方のために書きますね。
１坪とは、3.305785㎡。
計算をしやすくするため、一坪は３.３㎡と言うことも多いです。
一般的に、およそ畳２枚分（２畳）の広さになります。
「坪」は日本独自の「尺貫法」による面積の単位なんです。
１辺が６尺（＝１間[ケン]＝約１．８１８２ｍ）の正方形の面積が１坪です。
尺貫法は、法改正により昭和41年以降使えなくなったそうです。
正式には使えませんが、土地の大きさを表すときには、今でも坪の表示はよく使われているんです。
坪と㎡（へいべい）との変換式は以下のようになります。
土地面積〇〇㎡ × 0.3025 ＝ 坪数
土地面積〇〇坪 ÷ 0.3025 ＝ ㎡（へいべい）数
何だかややこしくなってきてしまいましたね（汗）
表にする方がわかりやすいでしょうか。
| 坪数 | 平米数（㎡） |
| １坪 | ３．３㎡ |
| １０坪 | ３３㎡ |
| ２０坪 | ６６㎡ |
| ３０坪 | ９９㎡ |
| ４０坪 | １３２㎡ |
| ５０坪 | １６５㎡ |
| １００坪 | ３３０㎡ |
加古川市の土地相場
ここからが本題です。
公示価格と基準地価で、加古川市の各地域における土地の相場を見ていきます。
一坪あたりの価格で書きますよ。
加古川市加古川町の土地相場
加古川町溝之口 476,000円／坪
加古川町本町・粟津 343,000円／坪
加古川町木村 297,000円／坪
加古川町美乃利 239,000円／坪
加古川町河原 252,000円／坪
加古川町中津 251,000円／坪
加古川町北在家 363,000円／坪
加古川町稲屋・友沢 223,000円／坪
加古川市平岡町の土地相場
平岡町新在家 296,000円／坪
平岡町つつじ野 340,000円／坪
平岡町一色・二俣 255,000円／坪
平岡町土山 214,000円／坪
加古川市野口町の土地相場
野口町長砂 234,000円／坪
野口町野口 323,000円／坪
野口町水足 168,000円／坪
加古川市別府町の土地相場
別府町元町 180,000円／坪
別府町別府 238,000円／坪
別府町新野辺 212,000円／坪
別府町新野辺北町 244,000円／坪
加古川市尾上町の土地相場
尾上町長田 211,000円／坪
尾上町池田 167,000円／坪
尾上町安田 231,000円／坪
神吉町の土地相場
東神吉町西井ノ口 243,000円／坪
東神吉町神吉 256,000円／坪
東神吉町升田（調整区域）103,000円／坪
西神吉町大国 173,000円／坪
その他地域の土地相場
志方町志方 97,000円／坪
新神野6丁目 228,000円／坪
神野町西条 157,000円／坪
米田町平津 222,000円／坪
上荘町小野（調整区域）94,000円／坪
八幡町宗佐（調整区域）60,000円／坪
と、この様になります。
まとめ
地価公示価格（公示地価）は、土地の評価をする上で基本となる価格です。
公示価格がわかれば、路線価と固定資産評価額も算出できます。
実勢価格は地価公示価格を参考にしていますが、様々な要因によって安くも高くもなります。
本日は以上になります。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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売却不安解消コンサルタント
株式会社中谷不動産 売却担当 柳田いつみ
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代表取締役 柳田 伊津美
